本文来源：时代财经 作者：钟黛
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作为长三角核心城市之一 ，江苏省苏州市土拍在年初的土拍“爆火”之后 ，也开头转冷了 。转冷
6月26日 ，国央2023年苏州三批次土拍落幕，企及成功出让12宗地块，城投成拿总成交金额118亿元 ，地主地块总建面68.2万平方米 。力军其中 ，摇中八宗地块均为底价成交，胥江另外两宗地块的爆款成交溢价率不足1% ，仅有两宗地块触顶成交，苏州溢价率达到15% 。土拍
据克而瑞统计 ，转冷本次土拍整体成交溢价率为2.45% ，国央与今年的首轮、次轮土拍相比 ，分别回落5个百分点和6.65个百分点 ，回到2022年前3轮的水平。
国央企和城投再度成为拿地主力。10宗底价或低溢价成交的地块中 ，有8宗由城投联合其他房企摘得 ，剩余两宗则由央企单独竞得 。
克而瑞研究中心研究总监谢杨春、研究员吴嘉茗分析称，苏州本次土拍热度大幅降低 ，一方面是目前市场销售预期仍未修复 ，另一方面 ，失去核心地块加持后 ，房企参拍的积极性有限 。
园区26号地块 、姑苏区24号地块为本次土拍的两大热门地块。前者在开拍后7分钟加价30轮，冲破中止价进入摇号 ，成交楼面价28175元/平方木，总价为14.08亿元，由大家房产幸运摇中 。后者则在38轮密集加价后进入摇号环节 ，成交楼面价为2.3万元/平方米 ，总价为6.86亿元，由万科A（000002.SZ）摇中 。
“苏州本次土拍 ，高溢价成交的地块仍旧位于园区及姑苏区的核心区域 。因而这些板块的供求关系相对健康 、库存量较低 ，房企拿地后，未来销售价钱和流速兑现的确定性更强。在苏州的一点儿外围板块 ，项目供应量往往较为丰沛 。”克而瑞苏常区域总经理戈文问对时代财经指出 。
戈文问表示 ，苏州自2021年二批次土拍降温之后 ，当地土地市场一直较为分化。房企在苏州的投拓策略较为趋同 ，押注核心板块 ，或者前期土地供应量较低的板块 。
大家房产此次要摇中的园区26号地块位于斜塘板块 ，毗邻在建轨交6号线金家堰站 。片区内计划了2所幼儿园 、1所九年一贯制学校 、1宗商业用地和1个轨交站点 。该地块体量不大 ，占地约2.5万平方米，容积率2.0 。
近年来 ，随着奥体板块开发完善 ，地处“奥体南”的斜塘板块被赋予了更多的期待 。但从去年开头 ，斜塘板块的土地供应便迎来了爆发 。“此次成交的园区26号地块面临周边新房竞争压力较大等问题 ，虽然有必定盈利空间，但需加强去化 。”谢杨春及吴嘉茗分析指出 。
如前文所述，园区26号地块的成交楼板价约为2.8万元/平方米 ，装修标准则为3000元至6000元/平方米 。地块周边主要为新房 ，售价约为4.5万元/平方米 。
当下，斜塘的新房竞争已较为激烈 。板块内 ，华发仁恒河滨雅苑 、象屿天悦东方 、保利天珺于三月底及四月相继开盘 ，项目产品定位均为高端改善 ，备案均价位于4.3万元/平方米至4.6万元/平方米的区间内 ，被称为“斜塘三兄弟” 。
有分析指出 ，三个项目的土拍价钱 、地段 、配套都差距不大，客户重叠度高。“三兄弟”不仅仅面临内部竞争 ，和奥体及湖东板块 ，甚至狮山核心板块 ，都在拼抢同一批客户。
5月末，华润置地（01109.HK）在幸运摇中园区17号地块 ，成交楼面价为28175元/平方米，溢价率15% ，与园区26号地块仅一路之隔 。未来 ，园区26号地块所处的东宏路片区内还有多宗涉宅用地待出让 ，将是斜塘板块的供应主力。
万科地产此次拿下的姑苏区24号地块位于胥江板块，地处姑苏区西环与劳动路交汇处 ，紧挨西侧运河黄金水道 。
该地块堪称“小而美” ，总建面仅有2.98万平方米 ，周边生活配套较成熟 。该地块距轨交5号线双桥站约800m ，向西约1公里就是轨交3号线与5号线换乘站索山桥西站；周边学校包括胥江实验中学、苏州市劳动路实验小学；商业方面 ，距狮山核心商圈仅2公里左右 ，胥江龙湖天街将于今年7月开业 。
胥江板块待售新房仅剩桃溪澜园最后一批房源 。待姑苏区24号地块项目入市之际 ，面临的竞争压力或较小 。
如前文所述，姑苏区24号地块的成交楼板价为2.3万元/平方米，装修标准则为2000元/平方米 ，而周边一手房售价约为4.2万元/平方米 ，二手房售价约为4.7万元至5.4万元/平方米 ，项目入市后或有较大的利润空间 。
克而瑞数据显示，2022年 ，万科地产在苏州的全口径销售额为188.01亿元 ，排名第四；权益销售额为112.05亿元 ，排名第三 。
2023年前4月 ，万科地产在苏州的全口径销售额为51.74亿元，排名第二；权益销售额为32.75亿元，排名第一 。
展望未来 ，苏州留给房企的优质地块或不多 。克而瑞苏州房产测评指出 ，随着苏州头部价值板块园区核心、新区狮山“余粮”越来越少 ，下一阶段的土地供应 ，或将逐步转向区域次核心板块 。
“土地市场的分化持续在城市之间 、区域之间甚至板块之间发生，未来仅有最优质地块能够吸引房企积极参拍 ，而相对普通一点儿的地块遇冷的概率则持续增大 。”谢杨春及吴嘉茗分析指出 。
（作者：公司主营设备）